Ristrutturazione edilizia: momento propizio per approfittare della agevolazioni fiscali

Facendo riferimento al “Testo Unico Edilizia”, la ristrutturazione edilizia è un intervento di revisione integrale di un edificio esistente con la possibilità di variazione di forma, sagoma, volume, superficie e anche destinazione d’uso.

Sono interventi di ristrutturazione edilizia anche le opere di demolizione e ricostruzione integrale, che portano alla realizzazione di un immobile in tutto o in parte differente dall’originale.

Sono lavori di manutenzione ordinaria gli interventi edilizi necessari alla riparazione delle finiture e dei materiali esistenti di un edificio, mentre sono lavori di manutenzione straordinaria quelle opere necessarie alla sostituzione e/o al rinnovamento di parti strutturali dell’edificio.

Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento ed accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Per quanto riguarda i permessi da richiedere, per i piccoli interventi di ristrutturazione non è necessaria alcuna segnalazione, per altri basta comunicare l’inizio lavori, per altri ancora servono la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), la DIA o il permesso di costruire.

Nello specifico, non è necessario alcun adempimento burocratico per i comuni lavori di ristrutturazione in appartamento: tinteggiatura, pavimenti, rifacimento impianto elettrico o tubature, caldaie. Per l’abbattimento di pareti o la sostituzione di vani porte bisogna controllare il regolamento del Comune, che in alcuni casi richiede la Scia. Stesso discorso per lavori semplici sull’edificio (ritinteggiatura facciata).

La procedura di Comunicazione inizio lavori (CIL o CILA) riguarda invece specifici interventi edilizi: è più semplice della Scia (segnalazione certificazione inizio attività) ed è stata introdotta dalla legge 73/2010, che ha riscritto l’articolo 6 del Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001).

Per la manutenzione straordinaria, oltre alla comunicazione di inizio lavori bisogna trasmettere i dati identificativi dell’impresa a cui si affida la realizzazione ed una relazione tecnica di un tecnico abilitato che assicuri sotto la propria responsabilità la conformità dei lavori ai regolamenti edilizi e alle norme. E’ sempre opportuno verificare i regolamenti comunali per capire quali interventi si considerano straordinari e quali ordinari richiedendo un permesso di costruire.

La segnalazione certificata di inizio attività è stata introdotta con la legge 122/2010, che ha modificato l’articolo 19 della legge 241/1990: di fatto sostituisce la DIA (Denuncia di inizio attività) e ha validità dal giorno in cui viene presentata, senza attendere tempi burocratici di autorizzazione e consimili. Resta la denuncia di inizio attività – che prevede un’attesa di 30 giorni – per tutti i lavori conformi a strumenti urbanistici, regolamenti edilizi e disciplina urbanistico-edilizia vigente.

Il Permesso di costruire serve invece nel caso in cui si inizino opere di nuova costruzione; si facciano interventi di ristrutturazione urbanistica; per lavori di ristrutturazione edilizia che porti un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Una volta che si sono conosciuti tutti gli adempimenti necessari per avviare i lavori, è utile sapere che questo è un periodo particolarmente propizio per pensare di ristrutturare la propria abitazione, grazie alle numerose e vantaggiose agevolazioni fiscali che vengono messe a disposizione.

Con la legge di Bilancio 2017 è stata infatti prorogata fino al 31 dicembre 2017 la detrazione del 50% per le ristrutturazioni edilizie. E’ stata inoltre introdotta, per il periodo compreso tra il primo gennaio 2017 e il 31 dicembre 2021, una detrazione d’imposta del 50% per le spese sostenute per l’adozione di misure antisismiche su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1, 2 e 3).

In particolare, la detrazione si applica nel caso di interventi di ristrutturazione riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedono, entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.

Le agevolazioni Irpef sui lavori di ristrutturazione edilizia sono rivolte alle seguenti categorie di beneficiari:

• Le persone fisiche, intesi come proprietari o “titolari di diritti reali sull’immobile” (anche semplici inquilini); questi ultimi dovranno tuttavia farsi carico delle spese se vorranno avere accetto alle detrazioni fiscali.
• Familiare convivente (anche con unione civile, legge 76/2016) del titolare o possessore dell’immobile, purché siano al convivente intestati pagamenti e fatture; ciò è previsto anche nel caso in cui “le abilitazioni comunali siano intestate al proprietario dell’immobile e non al familiare che usufruisce della detrazione”.
• Società e imprenditori, limitatamente agli immobili non rientranti nelle definizioni di “beni strumentali” o “merce”.

Secondo le guida alle detrazioni fiscali al 50% del 2017, diffusa dall’Agenzia delle Entrate, gli interventi ammessi sono diversi e riguardano perlopiù “manutenzione straordinaria” e “restauro”.

Attenzione, però, perché come spiegato sempre dall’Agenzia delle Entrate, la detrazione non è riconosciuta, e l’importo eventualmente fruito viene recuperato dagli uffici, quando:

• non è stata effettuata la comunicazione preventiva all’Asl competente, se obbligatoria;
• il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale o è stato effettuato un bonifico che non riporti le indicazioni richieste (causale del versamento, codice fiscale del beneficiario della detrazione, numero di partita Iva o codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato);
• non sono esibite le fatture o le ricevute che dimostrano le spese effettuate;
• non è esibita la ricevuta del bonifico o questa è intestata a persona diversa da quella che richiede la detrazione;
• le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali;
• sono state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi. Per queste violazioni il contribuente non decade dal diritto all’agevolazione se è in possesso della dichiarazione di osservanza delle suddette disposizioni resa dalla ditta esecutrice dei lavori (ai sensi del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445).

Negli aggiornamenti 2017 riguardanti le detrazioni fiscali per gli interventi antisismici figura una diversificazione delle percentuali di bonus garantito ai beneficiari. Si passa da una quota fissa del 65% (per i lavori avviati tra il 4 agosto 2013 e il 31 dicembre 2016) al seguente schema: 50% per le opere di semplice ristrutturazione e recupero; 70% (75% per i condomini) se la classe di rischio scende di un grado; 80% (85% per i condomini) per una riduzione del rischio di due gradi.

Le detrazioni fiscali al 50% non risultano cumulabili, se richieste per i medesimi interventi, con quelle previste dall’ecobonus al 65% per l’efficientamento energetico. La restituzione avverrà in 10 quote annuali, ciascuna di pari importo, per un importo massimo di 96 mila euro.

Per fruire dell’agevolazione non è necessario effettuare i pagamenti mediante bonifico. Il contribuente deve però essere in possesso dell’atto di acquisto, di assegnazione o del preliminare di vendita registrato, da cui risulti il rispetto dei termini sopra indicati. Se questi atti non riportano la data di ultimazione dei lavori o non indicano che si tratta di immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato, il contribuente dovrà chiedere all’impresa di costruzione o alla cooperativa edilizia una dichiarazione che attesti le condizioni richieste per usufruire dell’agevolazione.

Ricordiamo infine che è stato prorogato anche il connesso bonus mobili, la detrazione dall’Irpef del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione.

La legge di bilancio 2017  ha prorogato la possibilità di fruire di tale detrazione fino al 31 dicembre 2017 ma solo se l’intervento di ristrutturazione è iniziato in data non anteriore al 1° gennaio 2016.

Per ogni ulteriore informazione o chiarimento, o per scaricare i moduli necessari, dal 14 giugno 2017 l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la guida aggiornata sulle agevolazioni fiscali relative alle ristrutturazioni edilizie.